Как повышение НДС до 22 % изменит рынок недвижимости: мнения экспертов и возможные последствия

Министерство финансов предложило увеличить ставку налога на добавленную стоимость (НДС) с 20 до 22 %. Поправки в Налоговый кодекс уже внесены в правительство в рамках бюджетного пакета законопроектов. Если инициатива будет одобрена, новое правило вступит в силу с 1 января 2026 года. При этом льготная ставка в 10 % сохранится для социально значимых товаров: продуктов питания, лекарств, медицинской продукции, товаров для детей и некоторых других категорий.

Эксперты считают, что повышение НДС может оказать заметное влияние на рынок недвижимости, хотя и не в самых очевидных аспектах. Например, финансовый эксперт и аналитик Виталий Калугин в беседе с корреспондентом «Циан.Журнала» отметил, что основная нагрузка ляжет на строительные компании. По его словам, в структуре себестоимости жилья примерно половина затрат приходится на строительно-монтажные работы, покупку земли и другие услуги, которые облагаются НДС. Увеличение ставки с 20 до 22 % приведёт к росту себестоимости строительства, а значит, прибыль девелоперов сократится.

При этом, как подчеркнул эксперт, покупатели квартир не платят НДС, поэтому напрямую повышение ставки их не затронет. Однако есть вероятность, что девелоперы будут учитывать возросшую себестоимость при формировании цен на квартиры. Впрочем, Виталий Калугин считает, что такого развития событий маловероятно.

Гендиректор компании «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов также полагает, что непосредственно на цены квартир повышение НДС не повлияет, поскольку само жильё не облагается этим налогом. Однако на себестоимости строительства домов изменение однозначно отразится. Кроме того, Максим Ельцов обратил внимание на ещё одну поправку, предложенную Минфином: снижение порога доходов для применения упрощённой системы налогообложения с 60 млн до 10 млн рублей. По его мнению, это окажет серьёзное давление на малый бизнес.

«По сути, НДС — это классический оборотный налог, который может взиматься многократно по всей цепочке производства товара или услуги. Такое изменение несёт куда более сложные и тяжёлые последствия для экономики компаний», — отметил эксперт.

Максим Ельцов также предположил, что повышение НДС может привести к росту цен на небольшие доходные объекты недвижимости, такие как встроенные помещения под торговлю и офисы, апартаменты. Кроме того, по его словам, объём предложения таких объектов на вторичном рынке может снизиться. Собственники будут менее заинтересованы в продаже объектов с годовой доходностью 5–9 %, если придётся дополнительно платить 5 % НДС от суммы сделки. Многие предпочтут сохранить объекты в своём портфеле, а не продавать их с потерей части дохода.

Партнёр компании GreenTax Михаил Краснов считает, что повышение НДС неизбежно приведёт к увеличению стоимости товаров и услуг на всех рынках РФ. По его словам, НДС является косвенным налогом, который в конечном счёте оплачивает потребитель. Вся цепочка производства и передачи товара перекладывает налоговое бремя на следующее звено, пока конечный потребитель не оплатит весь «накопленный» налог.

«Увеличение стоимости строительных материалов, работ и услуг, связанных со стройкой, неизбежно приведёт к росту цены конечного продукта на рынке недвижимости, — говорит Михаил Краснов. — Тренд на удорожание первичного жилья может стимулировать спрос на вторичное жильё, что, в свою очередь, также приведёт к росту цен».

Эксперт также отметил, что краткосрочный эффект может оказать тот факт, что многие долгосрочные контракты, заключённые до повышения НДС, не предусматривают возможности корректировки цены. В таких случаях поставщик или подрядчик будет вынужден доплатить разницу по НДС из своего кармана, что снизит прибыль от сделки. В будущем эти дополнительные расходы, вероятно, будут учтены и перераспределены на новые контракты, что может ещё больше усилить тенденцию к росту цен.