Эскроу‑счета в ИЖС: рынок загородной недвижимости на пороге серьёзных перемен

Эскроу‑счета в ИЖС: рынок загородной недвижимости на пороге серьёзных перемен

Введение обязательных эскроу‑счетов для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) может кардинально изменить ландшафт рынка загородной недвижимости. Эксперты прогнозируют не только сокращение числа игроков, но и ощутимый рост цен на дома — и на то есть весомые причины.

По оценке Кристины Копыловой, руководителя направления по работе с партнёрами в ИЖС федеральной компании «Этажи», до 20 % девелоперов могут покинуть рынок после нововведений. В зоне наибольшего риска — небольшие подрядчики: у них зачастую нет ни достаточного объёма свободных средств, ни управленческих компетенций, чтобы оперативно перестроиться под новые требования. Им придётся либо уходить с рынка, либо объединяться с более крупными игроками.

Александр Кальсин, основатель строительной компании «АПС ДСК», даёт ещё более сдержанный прогноз: по его мнению, на рынке останется лишь четверть нынешних компаний. При этом реальность оказалась сложнее первоначальных ожиданий: вопреки предположениям, что выживут только крупные игроки, мелкие компании начали осваивать проектное финансирование — просто чтобы остаться на плаву. В то же время многие крупные застройщики продолжают работать по старой схеме: у них достаточно ресурсов, чтобы не переходить на эскроу‑счета.

Рост цен на загородную недвижимость кажется неизбежным. Александр Кальсин указывает на несколько факторов:

• Повышение ставок по кредитам. С отменой льготного финансирования средняя ставка для застройщиков достигла 12–13 %. Эти расходы, разумеется, будут переложены на покупателей.
• Дополнительные издержки. К цене добавляются затраты на бухгалтерское сопровождение и постановку объекта на кадастровый учёт.
• Итоговая наценка. В среднем стоимость дома может вырасти на 15 %. Это хорошо заметно, если сравнить цены при оплате собственными средствами и при оформлении семейной ипотеки.

Владимир Прохоров, владелец ГК «Удача» и член Генсовета «Деловой России», выделяет ещё одну ключевую проблему — нежелание банков кредитовать строительные компании. Банки готовы открывать эскроу‑счета для покупателей, но только если застройщик получает проектное финансирование через тот же банк. На практике компаниям часто отказывают в кредитах из‑за высоких рисков. Поскольку на льготных программах держится около 90 % рынка загородной недвижимости в регионах, их недоступность серьёзно осложняет работу застройщиков.

Кроме того, ситуацию усугубляют новые правила ЦБ, в частности, запрет строительства на сельскохозяйственных землях. Сейчас для ИЖС подходят в основном участки для садоводства. Если у застройщика есть земля сельхозназначения, ему придётся менять её категорию — а это дополнительные расходы, которые в итоге отразятся на себестоимости строительства и конечной цене дома.

Таким образом, обязательные эскроу‑счета — лишь один из факторов, способных перекроить рынок ИЖС. Сочетание финансовых барьеров, банковских ограничений и регуляторных изменений может привести к сокращению числа застройщиков и заметному удорожанию загородной недвижимости.

#ИЖС #эскроусчета #загороднаянедвижимость #застройщики #ценынадома #проектноефинансирование #кредитование #ЦБ #себестоимостьстроительства #рынокнедвижимости